戴德梁行近日發布上海2025年一季度的寫字樓市場、零售商業市場等市場報告。分析認為上海甲級寫字樓市場回暖在即，零售市場新政驅動助力消費。
甲級寫字樓：回暖曙光與市場分化并存
2025年一季度，上海甲級寫字樓凈吸納量達10.46萬平方米，較去年同期上漲21.97%。然而，市場供需失衡局面仍未得到扭轉，整體仍處于供大于求的狀態，一季度有4個新項目入市，新增供應30.73萬平方米，致使甲級寫字樓空置率持續上行，到一季度末空置率已達23.0%。租金繼續承受壓力，本季度，甲級寫字樓平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。
在租戶需求方面，提升公司運營效率及塑造良好整體形象成為關鍵考量因素。在此背景下，普陀、虹口等新興區板塊憑借優質項目入市，兼顧高性價比優勢，吸引了眾多租戶入駐，整體交易量上表現。其中，如普陀真如板塊的“中海中心”虹口“中垠廣場”“友邦金融中心”等表現尤為亮眼。
行業成交方面，各行業呈現出分化的態勢。盡管零售貿易、專業服務、金融以及TMT行業的成交名列前茅，但市場份額出現下滑占比分別為19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售貿易業品類冷熱不均，食品、娛樂、通訊器材等品類同比增長，而服裝鞋帽針織品類呈現下滑趨勢。
專業服務行業來看，上海作為跨國公司和總部企業角逐的前沿陣地，技術咨詢、管理咨詢、人力資源及律所依舊是細分服務領域的核心力量。另外，受經濟波動、行業變化及諸多不確定因素的影響，企業對靈活辦公模式的需求與日俱增，傳統樓宇與各類品牌聯辦展開合作的現象增多。金融行業方面，非銀行的金融機構業務規模擴大，對辦公空間需求水漲船高；同時，為提升企業形象與競爭力，不少金融機構紛紛選擇從老舊辦公樓搬遷至品質卓越、配套完善的甲級寫字樓。TMT行業，基于成本控制與產業集聚的考量，在張江、漕河涇等新興商務區加速聚集，更傾向于充滿科技氛圍、配備算力等技術支持的辦公樓宇。
展望未來，大量新增項目如潮水般涌入市場，預計今年未來三個季度甲級寫字樓供應體量達143萬平方米，其中長寧核心、徐匯濱江及浦東前灘板塊供應體量均超過20萬平方米。在激烈的競爭環境下，租金持續承壓，市場分化日益明顯。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，上海辦公樓市場在機遇與挑戰的交織下，展現出復雜多元的格局。需求層面，市場正經歷溫和復蘇，貿易制造、專業服務以及金融等傳統行業依舊是市場穩健發展的壓艙石，與此同時，以“AI+”賦能新興產業異軍突起，為市場注入新增長動能。面對挑戰，將會有越來越多的業主積極求變，開展辦公樓智能化與綠色改造，優化物業服務品質，租戶可順勢而為，在租賃談判中爭取更優的商務條件，實現降本增效。
零售商業：政策驅動與消費活力并進
2025年一季度，上海零售租賃市場保持活躍態勢。為了提振消費、擴大內需，2025年上海將投入市級財政資金5億元，聚焦旅游、餐飲、電影、體育四大領域，發放“樂·上?！狈障M券。
受此積極影響，上海各大商圈客流量持續增長。截至一季度末，上海市中高端購物中心市場整體空置率環比下降0.04個百分點至9.47%，反映出品牌商對優質零售物業市場的需求持續增長。在眾多業態中，時尚、生活方式、餐飲，以及娛樂依舊為最主要的需求來源。
本季度，優質的新增供應以及成熟項目、良好商業氛圍進一步提升了業主對整個上海零售物業租賃市場的信心，相應地也維持了對其租金水平的預期。有鑒于此，上海中高端購物中心首層租金報價環比上漲0.69%，至人民幣738.75元/月/平方米。
2025年預計有262萬平方米的新增零售供應量入市（包含城市更新項目），大量的新增供應無疑將拉高全市平均空置率水平。在趨于競爭白熱化的市場中，部分老舊項目的業主試圖以新一輪的升級改造優化資產，提升市場競爭力。
一季度，上海零售市場亮點紛呈。據不完全統計，全市新增首店品牌或突破300家，餐飲類占比70%（如意大利Giolitti冰淇淋、本土品牌鯉久面屋），零售類聚焦高端市場（法國Galenic護膚、奧地利HEAD運動），而二次元主題空間（森羅萬象）、治愈系集合店（Rua Friends）等新興業態則吸引著Z世代，如泡泡瑪特Hirono小野全球首店單月客流量預計超10萬人次。除了各類型首店之外，各大品牌紛紛在上海開出全新概念旗艦店，如：全國知名時裝品牌太平島全球首家“超級壹號店”在南京東路的置地廣場正式開業，運動品牌X-BIONIC在南京西路沿街開出雙層旗艦店，Prada在靜安區的榮宅開設亞洲首個獨立餐飲空間“迷上Prada榮宅”。
戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，一季度，“以舊換新”政策與“樂·上?！毕M券發放將持續激活上海零售市場，優質零售物業市場空置率微降、租金企穩。然而，大量的新增供應或加劇市場競爭，推動存量商業項目加速改造升級。
消費者的多元需求正在重構購物中心、品牌門店，以及產品服務的創新邏輯，在技術創新、創意裂變與消費迭代的共同作用下，零售新場景、新業態層出不窮，正在成為上海新的消費增長極。
