無論是租賃交易和大宗買賣，以價換量已成為2024年上海商辦市場的關鍵詞。這是戴德梁行近日在年終總結的分析觀點。
2024年，上海甲級寫字樓市場迎來12個優質項目入市，共計近80萬平方米，主要集中在黃浦、虹口以及徐匯新興板塊。四季度新增項目三個，分別是黃浦太平洋新天地商業中心T1、浦東前灘中環廣場以及虹口濱港商業中心。成交方面，四季度，上海甲級寫字樓成交環比上揚，全年以60.4萬平方米凈吸納量收官，比去年增長55%。全市平均空置率小幅上揚至22.4%，僅新增供應入市區域空置率有較大漲幅。市場持續供大于求，以價換量成為普遍共識，業主進一步下調租金預期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，環比下降1.1%。
從全年行業成交，專業服務、貿易制造、金融、TMT四大行業居前。專業服務業是年內最主要的租賃需求來源，租賃面積占比達27%，主要包含律所、教育、咨詢、廣告及聯合辦公，多在成熟項目續租或搬遷、新租在全新項目。貿易制造類企業租賃面積占比23%，位居第二，細分行業主要以日常消費品及汽車制造貿易占據主力，多布點在商圈的地標項目或搬遷至新項目。此外，金融和TMT公司分別占到16%和12%，其中部分企業面積需求較大，也促進了項目出租率穩步提升。
預計2025年上海甲級寫字樓供應壓力持續，不完全統計甲級寫字樓計劃年度供應面積超過百萬平方米，出租率和租金如何企穩回升是市場面臨的巨大挑戰，仍需較長周期。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，2024年上海政府陸續出臺面向供求兩端多項利好政策將推動新一年寫字樓市場穩健發展，供應端如推進商務樓宇分類管理將助力不同級別辦公樓宇功能提升；需求端如支持上市公司并購重組行動，重點產業企業迎來新發展機遇；而推動跨國公司總部升級也將吸引更多外資企業落戶；行業方面，人工智能“模塑申城”實施方案、會展經濟效應將帶動以人工智能+產業、貿易制造行業穩步前行。
2024在各種投資市場上均是穩健小年，在該形勢下，上海房地產大宗交易市場依然共錄得117宗、共計707億元的成交，金額相比去年下降僅14%，其中第四季度錄得成交42宗、共計181億元。整體來看，與住宅市場存在難得的同頻現象，2024上海大宗市場“以價換量”特征明顯，買賣雙方均存在愿意達成交易往前走一步的意愿，部分買家認為價格已經在足夠低位置，賣家經過幾年考慮也愿意在該價位出貨。其中，單宗平均金額有所下降，相較2023年單宗交易金額為6.94億元，2024年單宗交易金額為6億元，其中小于5億元的宗數占總成交的67%，其中四季度的該比例高達81%。
在物業類型方面，辦公/研發辦公以近50%的占比仍舊首位，商業部分因有七寶萬科廣場、松江及南翔印象城成交支撐，占比躍居第二。公寓/住宅成交亦不俗，其中又以第四季度為典型，其中11宗公寓/住宅成交占全年半壁江山，酒店也錄得11宗交易，大部分為總價低于5億元的精品酒店。
與2023年相比，金融企業成交比例大幅躍升，主要購置自用型優質辦公，典型成交包括財通證券收購富匯大廈，普陀中海中心等；其中，國企買家成交量一直穩居前列，在自用型成交中占六宗，2年內占比維持在17%-19%;外地能源化工買家尤其活躍，偏好在上海等一線城市布局辦公、住宅、酒店等各類優質資產;相反，TMT企業購置不動產需求在2024年顯著下降，成交額僅占3%。此外，近年外地能源公司和宗教機構亦在頻繁出手收購上海商辦物業，2024年共出現9宗相關交易。
展望2025，戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強認為:2025年第一季度乃至上半年“以價換量”特征會延續，其中一批最具新引力的低價資產成交后，新一批資產是否還是會降價以適應成交還有待觀察;得益于上海在中國經濟橋頭堡的獨特地位，上海物業將持續獲得自用投資者的青睞，且來自全國的實力自用企業、個人投資者和國央企將繼續成為辦公、酒店物業的主力買家;國內低息環境有望給內資買家創造良好的融資杠桿以及利息負擔.
同時,進一步降息的預期為成為超額收益的來源,隨著 AI的井噴式發展，國內芯片技術有望突破，算力需求激增，算力相關以及數據中心投資機會成為有前瞻性投資機構的重新投資審視角度。（推廣）
